各镇人民政府，区各有关部门：

《连云港市赣榆区民房规划建设管理暂行办法》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

连云港市赣榆区人民政府

2019年8月26日

连云港市赣榆区民房规划建设管理暂行办法

第一章总则

第一条为加强对全区村（居）民自建房屋的规划管理，规范民房规划审批程序，依法严厉打击各类违法建设行为，保证区镇规划的有序实施，依据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国行政许可法》《中华人民共和国公路管理条例实施细则》《江苏省城乡规划条例》《江苏省土地管理条例》等有关法律法规的规定，结合我区实际，制定《连云港市赣榆区民房规划建设管理暂行办法》（以下简称本办法）。

第二条民房规划建设应当符合城乡规划、土地利用总体规划和镇村布局规划，严格实行土地用途管制制度，依照先规划、后审批、再建设的原则进行，达到节约、集约、合理利用土地的目的。

第三条本办法所称的民房规划建设是指区中心城区规划区内村（居）民危险性住房改造及中心城区规划区外各镇村民在镇区、村庄规划区内依法获得的宅基地上进行建房的行为。

本办法所指的区中心城区规划区内民房规划建设管理仅适用于取得合法土地手续或有效证明文件的村（居）民的危险性住房（以下简称危房）加固维修，不包括构筑物、附属用房和临时建筑。

本办法所称的镇区、村庄规划区内民房规划建设管理适用于依法独立拥有合法土地权属证明等村（居）民个人（家庭）投资，新建、翻建、改建和扩建仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑。

第二章区中心城区规划区民房规划建设管理

第四条区中心城区规划区是指《连云港市城市总体规划》（2015-2030）所明确的城区规划建设用地范围。规划区内民房规划建设管理按照总量控制、技术鉴定、流程优化、集体研究的原则实施；规划区内为民房禁建区，禁建区范围内的民房原则上仅适用危房加固维修。

第五条本办法所称危房是指经依法设立的房屋安全鉴定专业机构依据《危险房屋鉴定标准JGJ125-2016》鉴定为C、D级的房屋；或者在紧急情况下经相关职能部门会办确认，不能保证居住和使用安全的房屋。房屋安全鉴定管理参照《连云港市城市房屋安全管理办法》实施。

第六条禁建区内个人确有住房需求的，鼓励以下方式改善居住环境：

（一）加固维修。确定为危房的房屋所有权人可以对现有危房在坚持不改变原面积、不改变原房屋高度、不改变原房屋用途的原则下进行加固维修，原则上需保持历史原有风貌和地方建筑的传统特色。

（二）申请保障性住房。符合申请保障性住房条件的居民可向有关部门申请保障性住房。

（三）置换安置房。房屋所有权人可以将所属房屋及土地与政府置换等值的安置房。

（四）货币安置。

（五）依法征收。

第七条危房加固维修必须同时符合下列条件：

（一）房屋加固维修的产权人及其同住家庭成员均在城区无其他自有住房，或者未曾享受政府公租房及货币配租政策，同住家庭成员身份证明原则上以同一户籍号的户口簿登记人员为准；

（二）原房屋存在严重安全隐患，确属危房，产权明确无争议；

（三）不在近两年建设开发计划地块内，不影响城市规划实施；

（四）相邻权妥善协调处理无争议和对公共安全无危害；

（五）不违反有关法律、法规的规定。

第八条危房加固维修审批流程：

（一）提出。房屋所有权人向镇人民政府提出房屋加固维修说明。

（二）查看。由镇人民政府于10个工作日内组织建管所、国土所、村（社区）等对房屋位置、房屋现状、家庭人员、土地权属等情况进行查看，符合危房加固维修条件和规划等相关要求的，进行危房加固维修报备工作。

（三）公示。镇人民政府对符合加固维修条件的危房户，在村（社区）公示栏及危房现场予以公示，公示期为10日。

（四）实施。镇人民政府于公示后10个工作日内，告知申请人是否可以进行房屋加固维修，并报区自然资源和规划主管部门及城市综合执法部门备案。

（五）需要紧急避险的情况下，对危房的加固维修不受上述条件限制，房屋所有权人在加固维修的同时应当向镇人民政府如实报告情况。

第三章区城区规划区外农村居民自建房管理

第九条区自然资源和规划主管部门负责城区规划区外各镇、村庄的农村居民自建房的规划审批、指导、监督和管理工作。

镇人民政府负责组织编制镇总体规划、村庄规划，委托具有相应资质的规划设计单位编制规划，并报上级人民政府审批。负责本辖区内村民建房材料的接收、初审、会办工作。

区住建、行政审批、综合行政执法、交通、水利、生态环境、文物保护等有关部门按照各自的职责协同实施本办法。

村民委员会应充分发挥村民自治作用，利用村规民约等制度协助镇及区相关部门做好本村个人建房的管理工作。

第十条区自然资源和规划主管部门根据已修编完善的《赣榆区镇村布局规划》（2019版），将现有自然村庄分为集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、搬迁撤并类和其它一般类等五大类。集聚提升类、城郊融合类、特色保护类可按编制的新型社区规划新建、翻建、改建和扩建住宅。其它一般类要严格控制建筑规模，原则上不再扩大，为满足农民基本生活需要可在原宅基地基础上进行翻建，但建筑形式应与现状村庄建设风格保持一致。搬迁撤并类严禁建房，危旧房屋可加固维修。镇区按照镇总体规划和控制性详细规划进行集中连片开发，严格控制民房建设。

第十一条符合下列条件之一的，农村居民可申请建房：

（一）同户中兄弟姐妹或者子女因婚姻等原因确需分户建房的；

（二）原有住房因自然灾害等原因灭失或者损坏或者不适宜居住，需要恢复重建或者异地搬迁新建的；

（三）属危旧住房需要拆除重建的；

（四）原有宅基地因项目建设、实施城市发展规划等被征收、征用需要异地安置的；

（五）其他符合法律法规规定，确需建房的。

第十二条如有下列情形之一的，申请建房不予审批：

（一）申请人不属该集体经济组织成员；

（二）不符合土地利用总体规划、镇总体规划、控制性详细规划、镇村布局规划、村庄建设规划的；

（三）宅基地存在土地权属纠纷未经法律程序处理完毕的；

（四）宅基地被列入征收范围的或者申请人原有房屋因征收得到安置的；

（五）有出卖、出租住房行为又申请建房的；

（六）其他法律、法规规定不符合审批建房条件的。

第十三条村（居）民个人建房以户为单位、统一建房以项目为单位，向户口所在地村民委员会提出书面申请。村民建房原则上只能申请本集体经济组织集体土地建房，统一建房申请应当附参加的家庭名单及其户主签名。

第十四条村民委员会接到村民建房申请后进行审查，审查通过后，报镇人民政府审核。

镇人民政府定期组织国土所、建管所人员进行现场踏勘。按照已批准的村庄规划和土地利用总体规划，对建房的位置、面积、户型等进行集中会办，会办通过后，形成书面会办意见，并在村委会及村民建房现场进行公示，公示时间为10日，公示结束无异议的报区自然资源和规划主管部门。涉及占用农用地的，应当办理农用地转用审批手续。

第十五条报区自然资源和规划主管部门的申请材料应包括：申请表、房屋用地四至图及房屋设计方案或简要设计说明、村委会签署的意见、镇人民政府会办意见等材料。

区自然资源和规划主管部门应自受理申请之日起20个工作日内进行审查并作出决定。对符合法定条件、标准的，应依法作出准予许可的书面决定，并向申请人核发乡村建设规划许可证或建设工程规划许可证。对不符合法定条件、标准的，应依法作出不予许可的书面决定，并说明理由。

第十六条取得乡村建设规划许可证的建设工程开工前，村民应当向区自然资源和规划主管部门申请验线。

区自然资源和规划主管部门可以委托镇人民政府进行验线。镇人民政府严格按照委托权限做好农村居民建房放线、验线工作，在收到村民验线申请后5个工作日内进行放、验线。未经验线，不得开工。

第十七条农村居民建房应当按照规划许可的内容进行建设，不得擅自变更；确需变更的，应当向镇人民政府提出申请，同意后报区自然资源和规划主管部门审批，申请变更的内容不符合规划的，不予批准。

第十八条农村村民在取得乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证一年内未开工的，且未申请延期或者延期未获批准的，乡村建设规划许可证或者建设工程规划许可证失效，区自然资源和规划主管部门应当予以注销。

第四章新建民房宅基地的申报

第十九条坚持按规划、按计划、按标准、按程序、按权限依法审批。坚持统一安排，定点放样，村级组织不得自行私自选址。严格落实“两图一表”、“三榜公布”和“三到现场”制度。制定完善宅基地申请审批制度，张榜公布，指导农民住宅建设按规划、有计划、规范有序进行。加强部门之间的协同管理，实行村民建房联合审批制度。

（一）村民申请。村民以户为单位向本村村民委员会提出书面申请，并提供建房申请书、户籍证明、原住房证明等材料。

（二）村委受理。村民委员会定期对建房申请进行集体讨论，审核村民提供的申请材料，并对其真实性负责；及时将符合条件的申请材料提交镇政府审核，对不符合建房条件的，书面告知申请人并说明理由。

（三）现场踏勘。镇政府收到村民委员会上报的村民建房申请材料后，组织相关职能部门对申报材料的真实性和完整性进行审查，审查结果15个工作日内告知村民委员会（村集体经济组织）和申请人。对符合建房条件的，在15个工作日内组织人员到现场踏勘调查。

（四）批前公示。对符合建房条件的申请人，镇政府在5个工作日内，将拟审批对象、规划选址、用地面积、旧房处理等情况在本村范围内公示10天。

（五）审核审批。经审核并公示无异议后，对符合建房条件、报送材料完备的申请人，镇政府组织上报区政府审批。对审核未通过或公示有异议的，及时书面告知申请人并说明理由。经区政府审批后，镇政府组织国土所、建管所及村委会到实地划放宅基地。

申请宅基地占用农用地的，经镇政府审核后，报区自然资源和规划部门编制农用地转用方案、补充耕地方案等有关材料，经市、区政府审查同意后，报省政府批准农用地转用手续。农转用批准后，由区政府实施供地审批手续。

第五章规划选址、建造及技术标准

第二十条农村居民建房应当符合国家建筑安全规定，且不得影响消防、交通，不得妨碍城市基础设施、公共设施建设及占用公共绿地，并妥善处理好相邻关系。民房建设应分片区统一建筑走向、室内地坪、建筑高度、建筑形式、建筑风格等，处理好房前道路、排水等关系。

第二十一条村庄规划区范围内新批的农村居民建房，宅基地面积标准不超过135平方米，建筑占地面积不得超过宅基地面积的70%。

第二十二条农村居民住宅设计应当安全、适用、经济和美观，遵守国家和地方有关节约资源、抗御灾害等规定；与周边环境协调，体现地方特色、民族风格，提倡采用新工艺、新材料。

第二十三条农村居民建房设计，提倡由相应设计资质的单位进行，或者选用通用设计、标准设计。倡导农村居民使用规划建设部门编制的农村居民建房通用图集。农房形体应当整体规整、比例合宜、错落变化、层次丰富。山地村庄和滨水村庄建在坡地、水边等有地形变化地带的农房，应顺应地貌地势，运用台阶、坡道、出挑等不同形式，灵活组织建筑形体，避免简单的挖山填塘。农房高度应满足农村生活空间尺度要求，以1-3　层为主。低层室内净高不宜大于3.3　米，二层以上室内净高不宜大于3.0　米，局部净高不低于2.5　米。

第二十四条公路两侧严格控制建房。干线公路集镇区段建房按照乡镇总体规划和控制性详细规划进行控制。规划和新建零星房屋的，其控制距离从公路边沟外缘起，国道不少于20米，省道不少于15米，县道不少于10米，乡村道不少于5米；没有公路边沟的，从公路路肩起，国道不少于27.5米，省道不少于22.5米，县道不少于17.5米，乡道不少于12.5米，村道不少于7.5米。与互通立交、特大型桥梁、高速公路的控制距离，从隔离栅外缘起不少于50米；没有隔离栅的，从公路用地外缘起不少于50米。

第二十五条河道两侧、铁路、电力、消防通道、环境保护的控制范围按其规定执行。

第六章保障与督查

第二十六条加快村镇建设管理员队伍建设，确保规划建设有专人管理。村庄应设置规划建设协管员，可由大学生村官或村主任兼任。加强农村建筑工匠培训，提高农房设计和建造技能。加快村镇规划管理的信息化建设，积极利用数字信息技术和互联网服务平台。

第二十七条各镇人民政府可根据村民自愿，推进宅基地置换，引导村民在集中居住点建房。

第二十八条村民（社区居民）委员会发现本区域内违法建设行为的，应当予以制止，并及时向镇人民政府报告。

第二十九条区自然资源和规划及建设主管部门要加大镇村规划建设管理人员的业务指导和培训力度，推进镇村建设管理员队伍建设，通过各种形式宣传普及镇村建设规划许可工作，发挥镇人民政府和村民自治组织的作用，提高村民遵守规划的意识。

第七章法律责任

第三十条在中心城区、镇规划区内个人未经批准或者未按照行政许可内容进行房屋建设的，按照法定权限由区相关执法部门依法进行查处。

第三十一条在村庄规划区内对未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证的规定进行建设的由镇人民政府依法进行查处。

第三十二条个人自建房屋必须经有权部门验线，方可开工建设。未经验线，建设单位或者个人擅自开工的，依据相关法律、法规责令停止建设，限期改正，并依法进行处罚。

第三十三条违反本办法，阻碍行政机关工作人员依法执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定处罚；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究其刑事责任。

第三十四条职能部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、失职渎职的，由其所在单位或者监察部门给予行政处分；涉嫌犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

第八章附则

第三十五条本暂行办法自发布之日起施行，赣政发〔2008〕69号文件印发的《赣榆县县城民房规划建设管理规定》同时废止。

本办法规定之外的建设行为依照相关法律、法规规定的程序办理手续并实施管理。

本办法由区自然资源和规划局负责解释。