各镇人民政府，区各委办局、区各直属单位：

《关于加强住宅小区物业长效管理实施方案（试行）》已经区政府研究同意，现印发给你们，请认真组织实施。

连云港市赣榆区人民政府

2020年4月20日

关于加强住宅小区物业长效管理实施方案

（试行）

为贯彻落实市、区决战决胜2020年全国文明城市创建相关工作要求，进一步提升全区住宅小区物业服务质量和管理水平，建立健全长效管理机制，促进全区物业管理常态长效、健康持续发展，切实改善群众生产生活环境，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《连云港市人民政府关于进一步加强物业管理工作的意见》（连政发〔2011〕70号）等文件规定，结合我区实际，制订本实施方案。

一、指导思想

深入贯彻落实党的十九大和十九届四中全会以及习近平总书记系列重要讲话精神，坚持“以人民为中心”的发展理念，以打造安心舒心的宜居环境、提升群众满意度为目标，以不断完善监管服务措施为抓手，充分发挥区镇属地管理作用和基层管理优势，进一步完善合作联动机制，规范物业服务管理行为，提升物业服务水平，促进住宅小区和谐文明、整洁有序。

二、工作目标

建立健全属地政府负责、主管部门指导监督、各职能部门齐抓共管的物业管理工作责任体系，压实物业服务企业和业委会（物委会）主体责任，着力解决群众反映强烈、频繁出现的难点和监管“短板”问题。到今年底，全区住宅小区实现物业管理服务全覆盖；到2022年，培树一批管理优良、业主满意的优质物业管理示范住宅小区，实现全区物业管理总体水平显著提升。

三、工作原则

（一）统一领导，分级管理。坚持全区住宅小区物业管理由区政府统一领导、综合协调，建立和完善区、镇、社区（村）三级物业管理工作责任体系。

（二）条块结合，属地负责。实行分级负责、依法监管，建立和完善行业主管部门监督指导、镇政府属地负责、社区（村）居委会具体落实、各职能部门各司其职的物业管理工作机制，切实解决物业管理中的各类矛盾和问题。

（三）市场主导，政府扶持。完善住宅小区物业服务市场化、社会化、专业化运作机制；制定物业服务地方标准、扶持政策及考核办法，有效提高物业管理服务水平，保障物业环境稳定有序。

（四）改革创新，注重实效。以改善民生、群众满意为根本，在依法收缴物业费、查处违法建设、解决停车难、加强行业监管等方面，创新思路办法，推进住宅小区物业管理规范化、制度化、专业化。

四、工作重点

（一）优化分类管理体系，解决精准化、专业化问题

根据全区住宅小区物业管理实际，建立符合我区实际的物业管理模式。

1.实施专业物业管理，打造物业服务样板。开展物业企业服务质量评价机制，引导督促物业企业提升服务水平，实行规范的星级管理服务，加快培育一批省市级物业管理示范项目。对于新建住宅小区，严格按照相关规定，通过招投标的方式选聘物业服务企业，实施规范化物业管理；严格实行公建配套竣工验收交接制度，确保小区物业公共部位、公共设施及各项配套用房按照规划设计建设到位；项目建设单位和物业服务企业在镇、社区（村）、行业主管部门的监督下，严格落实前期物业项目的查验和移交，确保移交到位。对于整治改造后的无物管小区，建筑面积2万平方米以上、空间相对围合、基础设备完善、有物管用房的小区，可以参照新建住宅小区，选聘物业企业进驻服务。对于部分无物管用房，但其他条件符合的小区，在征得规划审批部门同意后新建物管用房，再酌情选聘物业企业进驻服务。

2.实施物业企业接管，突破物业服务瓶颈。对于建筑面积1万平方米至2万平方米的无物管小区，经整治后不完全具备进驻物业条件，可由区住建局等相关部门引导、鼓励专业化物业企业采取以大带小的方式积极接管，按照住宅小区物业公共服务等级标准，提供不低于“一级”管理服务。

3.实施属地社区托管，实现物业服务“三基本”。对于建筑面积1万平方米以下、规模较小、开放式的无物管小区以及所有单体楼和无物业企业接管的住宅小区，采取属地社区（村）托底管理。由所在镇政府组织属地社区（村）组建物业服务站，负责提供“三基本”物业服务，即“基本保洁、基本保绿、基本维护”。

（二）构建监管责任体系，解决规范化、制度化问题

按照市政府“条块结合，以块为主”以及“区政府属地负责、各镇政府具体组织、社区（村）居委会落实、行业主管部门监督指导、相关部门密切配合”的部署要求，全面构建“两级政府、三级管理、四级网络”的监管责任体系，形成职责明晰、分工明确、各负其责、齐抓共管的物业管理格局。具体职责如下：

各镇政府：负责组织开展本辖区物业管理工作。负责对辖区物业管理工作进行监督和检查；组织或参与辖区物业服务质量的检查考评；指导、监督住宅小区业主委员会(或物管会)的成立、改选和换届工作；监督、指导和协调业主大会和业主委员会的日常活动，对未成立小区业主大会的，组建物业管理委员会；参与物业管理项目有序交接，指导监督物业企业退出后的交接；建立物业管理责任主体、社区（村）、政府相关职能部门的沟通机制；协调处理辖区内物业管理有关矛盾纠纷和信访工作；配合有关部门开展小区综合整治工作。

区住建局：负责全区物业管理的监管和行业指导。制定物业管理相关政策、规定，负责物业企业信用信息的采集、审核、申请记分和录入等管理工作；组织物业服务行业的检查、考核和人员培训工作；指导、监督选聘物业服务企业的招投标工作；负责对住宅专项维修资金的使用进行审查；查处小区内损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构等住宅室内装饰装修违法违规行为；牵头协调相关部门共同做好物业管理相关工作，依法查处物业管理违法行为。定期召开业主听证会，对服务水平差、业主满意度不高的物业企业，指导业委会（物委会）、业主大会依法依规及时处理。

区城管局：负责将住宅小区（单体楼）纳入城市管理日常监管范围。负责查处未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设及在住宅装饰装修活动中擅自搭建建筑物、构筑物的，或者擅自改变住宅外立面、在非承重外墙上开门、窗等违反城乡规划管理规定的行为；负责查处擅自占用城市绿化用地、损坏城市花草树木或城市绿化设施等城市绿化管理规定的行为；负责查处擅自摆摊设点、加工制作、超出门、窗进行店外经营、作业或者摆放、展示物品、任意弃置垃圾、抛弃杂物、在露天场所和公共垃圾容器内焚烧树叶、垃圾或者其他废弃物、在树木、地面、建筑物、构筑物或者其他设施上刻画、涂写、张贴、设置户外广告和店招标牌不符合市容管理规定、饲养猪、羊、兔、鸡、鸭、鹅等家畜家禽和食用鸽等违反城市市容和环境卫生管理规定的行为。

区公安局：负责指导、抽查住宅小区内治安日常巡查。指导、监督属地镇、社区（村）居委会、业主委员会（物管会）和物业服务企业做好住宅小区治安防范工作；负责督促落实住宅小区内监控、周界报警等技防工作；受理并查处住宅小区涉及治安、车辆违规停放、遛狗不牵绳等问题，对小区内非法饲养动物、盗窃、毁坏公共财物、违规充电等违法行为的查处。指导住宅小区内划定临时停车位以及物业区域周边次干道停车设置核准、违规停车处罚等，受理查处住宅小区内侵占消防通道、违反交通和停车秩序等违规行为。

赣榆生态环境局：负责对住宅区域内建筑施工、生产加工等所产生的噪音、废气、油烟排放等行为进行监管；查处在住宅区域内储存、弃置、排放工业污水、工业废弃物等影响环境的行为。

区自然资源和规划局（不动产登记中心）：对住宅小区特别是老旧小区机动车、非机动车车位配套不足、缺失等问题的研究，会同小区物业服务企业和业主，为有条件的小区制定增设车位详细规划方案及实施细则；协助有关单位加强管理，为物业管理工作开展提供档案查询等便利服务。

区人民法院：负责设置建立欠缴物业费立案、审判、执行的绿色通道，依法从快处理；与区住建局、属地镇协同建立物业纠纷案件诉前调解机制，促进人民调解、行政调解与司法调解相互衔接配合，构建预防为主、调判结合、案结事了的物业纠纷化解机制，促使物业纠纷的化解更加便捷、灵活、高效；加大执行力度，对拒不缴纳物业费的执行案件当事人纳入失信被执行人名单予以惩戒。

区市场监督管理局：负责查处住宅小区内非法广告以及未取得营业执照擅自从事经营活动的违法行为；按照法律法规规定对影响周边环境不适合在住宅小区内开设的经营项目不予核发营业执照或撤销注册登记；负责定期检查电梯等特种设备安全，查处安装、改造、维修和使用中的违规行为；查处物业企业违规收费行为；负责查处物业服务企业未在物业管理区域显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准和经营设施收益收支情况、公共水电费分摊情况等违规行为。

区行政审批局：严格核发营业执照，按照《江苏省政府关于进一步放宽市场主体住所(经营场所)登记条件的指导意见》（苏政发〔2015〕113号），规范利用住宅作为经营性住所登记的条件；对小区内新增物业管理用房进行审批。

区发改委：负责规范物业服务收费行为，建立健全物业收费价格体系，明确收费原则、收费标准等；依据相关法律法规规定和市场需求，调整物业服务收费标准；负责探索制定“信用+物业”管理办法。

消防大队：负责查处住宅小区内堆放易燃易爆物品、强行停放大型货车和油罐车（化学品车）等行为；依法查处违法侵占消防通道、破坏消防设施等违法行为；定期对住宅小区内消防设施和消防工作进行检查和指导。

燃气、供水、供电、电信、移动、联通、江苏有线等专业经营单位：建立联动机制，对住宅小区内损坏、破损的专用表箱盖、窨井盖及时进行维修、更换，对乱搭乱拉乱挂的架设管线及时进行规整。

（三）夯实政策保障体系，解决常态化、可持续性问题

根据“惠民优先、公平公开、可持续”原则，对于不同管理模式政府分别给予政策和资金支持。

1.建立考核奖励机制。一是对物业服务项目获得省、市级“物业管理示范项目”称号的物业服务企业给予一定的奖励。获得省级称号的每个项目奖励10万元；获得市级称号的每个项目奖励6万元。二是对物业服务项目实施年度考核，给予物业服务企业一定奖励。设一等奖项目3个，每个给予5万元奖励；二等奖项目6个，每个给予3万元奖励；三等奖项目9个，每个给予2万元奖励。三是对镇、社区（村）物业管理先进工作者予以奖励。奖励资金由区级财政保障，示范项目不重复奖励。

2.建立扶持补贴机制。实行保障房项目物业服务补贴。对于经区住建局和属地镇考核合格的，给予物业服务企业0.10元/平方米/月的补贴，资金由区级财政予以保障。实行无物管小区及单体楼资金补贴。对于采取专业物管的无物管小区，区财政按照小区建筑面积一次性给予2元/平方米启动补助资金，用于配建完善物业用房、增设门禁、监控等。对于由物业企业接管提供不低于“一级”物业服务的无物管小区，后期常态化管理所需资金采取业主交费为主+政府补贴为辅的方式，业主按照不低于“一级”物业服务标准（按房屋建筑面积不低于0.3元/平方米/月）交纳服务费，政府按0.2元/平方米/月给予补贴，同时区住建局按照有关规定给予物业服务企业信用加分。对于由属地社区（村）托管的规模较小、开放式的无物管小区、单体楼以及无物业企业接管的住宅小区，政府按0.15元/平方米/月给予补贴，业主按照低于“一级”服务标准（或按15-25元/户/月）交纳服务费用，由社区服务机构收取，收取的费用主要用于小区及单体楼的日常保洁、绿化养护、设施维护。无物管小区及单体楼每年补贴资金按照分级承担的原则，区、镇级财政分担比例为5:5。向业主收取物业费，实行区发改委登记备案。对于低保、残疾、特困家庭，减半或免收物业服务费。

保障房、无物管小区实行专业物业进驻补贴资金，物业企业进驻服务满一年、经考核达标后一次性发放；物业企业代管、社区托管的无物管小区及单体楼补贴资金，一年支付两次、每半年支付一次，经考核合格后一个月内拨付（具体考核办法由区物业管理工作领导小组办公室另行制定）。

五、保障措施

（一）强化组织领导，夯实工作保障。区政府成立住宅小区物业管理工作领导小组。建立职能部门物业管理联席会议制度，全面统筹协调全区物业长效管理工作。从各单位抽调专人，组建联合执法队伍，进驻住宅小区开展执法管理。设立镇物业管理机构，切实承担住宅小区属地管理主体责任，按照业主自我管理与社会化服务相结合的原则，将物业管理纳入社区治理体系，指导社区（村）居委会开展物业管理工作。各镇应根据实际成立物业服务企业，向暂不具备专业化物业管理条件、物业退出尚未选聘、非物业管理的老住宅小区、单体楼等提供社区化有偿物业服务。设立社区（村）物业管理工作站，将物业管理职能纳入社区（村）工作职责范围，物业管理工作站工作人员不少于1人。

（二）形成工作合力，强抓物业费清缴。开展机关企事业单位工作人员物业费清缴。机关事业单位工作人员要带头缴纳物业费，弘扬良好的社会公德。针对公务员及事业、国企工作人员物业费缴纳情况，开展自查自清行动，对不按时缴纳物业费的，由部门、单位督促缴纳；对经督促后仍拒不缴纳的机关工作人员，将其不良行为记入本人档案。建立信用联动机制。区信用办探索建立健全以信用信息共享为基础的信用联合奖惩工作机制。创新探索建立信用+物业模式，信用办、住建局、法院三方联动，将无正当理由拖缴物业费用达到一定程度业主将被纳入“微失信”人员库。同时建立双向约束机制，对投诉率较高、管理不到位的物业企业，由行业主管部门按规定进行处罚，并视情况严重程度纳入失信黑名单。建立“立、审、执”绿色通道。经区、镇、社区（村）物业纠纷人民调解办公室调解不成的物业纠纷案件，区法院从快立案、从快审理、从快执行，加强立、审、执配合，从快处理。将进入强制执行程序的拒不缴纳物业费的业主，纳入失信被执行人名单。加大宣传引导。利用广播、电视、报纸、网络等各种媒体，开展“物业知识进小区”等宣传活动，定期对不按时缴纳物业费的业主进行公开曝光，提高市民“物业有偿、诚信履约”的意识，自觉履行物业服务合同，及时缴纳物业费。

（三）强化监督管理，规范服务行为。建立和完善物业服务企业考核制度。住建局会同镇政府加强对物业服务企业的监督和考核，建立和完善物业服务企业考核制度，加强对物业项目经理的培训考核，健全物业服务企业和物业项目经理信用档案制度，认真评定物业服务企业和物业项目经理的服务业绩和信用程度。制定物业服务企业监督考核办法。实行属地日常考核和部门抽查相结合的原则，及时通报考核结果并记入企业信用信息档案，与项目承接、政策扶持和荣誉奖励等挂钩。规范物业企业服务行为。区住建局等相关职能部门要规范物业企业的服务行为，要求其严格按照合同约定开展优质服务，切实履行职责。物业企业提供物业服务时，应当公示服务内容和收费标准，告知安全合理使用物业的注意事项等。对于业主违规装饰装修、随意停放车辆、违章搭建、毁绿种菜等行为要及时予以劝阻和制止，制止无效的，要立即向有关部门报告，有关部门应依法处理。积极履行社会责任，配合做好垃圾减量分类工作、文明创建、平安建设和出租房管理等工作。建立履约制度。建立健全物业服务企业有序进入和退出机制，加强物业服务企业退出项目监督管理，保持物业服务平稳过渡。对不履行职责、不服从管理的物业企业，区住建局相关职能部门要指导业主委员会或物委会解除服务合同。区住建局建立物业服务行业履约保证金管理制度，在物业服务企业承接住宅小区时，住宅前期物业服务项目和非住宅项目，按照1元/平方米一次性缴存履约保证金；其他实施物业服务的住宅小区，按照0.5元/平方米一次性缴存履约保证金。加强行业自律。发挥物业协会的行业自律作用，开展行业培训、评优等活动，支持物业服务企业做大做强，推动物业服务市场的健康发展。

六、附则

本实施方案自公布之日起实施，试行三年。